趋势交易,金融研究

房地产深度研究:公募REITs系列研究之一:正本清源,元年开启

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1
证券研究报告
行业研究/深度研究
2019 04 04
房地产
增持(维持)
陈慎
研究员
韩笑
研究员
林正衡
联系人
1《房地产: 增速持续修复,金三成色显现
2019.04
2《华侨城 A(000069,买入): 异地积极拓展,
业绩稳步前行》2019.04
3《世联行(002285,增持): “三升一降”强化
转型定力》2019.03
资料来源:Wind
正本清源元年开启
——公募 REITs 系列研究之一
核心观点
随着我国 ABS 展及相关制度的推进,我们认为公募 REITs 出台条件逐渐
成熟,今年相关试点有望先行,预示着我国公募 REITs 本清源、开启元
年。未来随着试点完善和路径破冰,我们有理由期待我国公募 REITs 市场
不断完善,为我国不动产投资带来新的渠道和空间我们建议投资者从四
个角度关注 A 股相关投资机会:备不动产募投管退”经验的私募基金;
拥有优质集中式长租公寓的企业,建议关注万科 A、中华企业等;拥有优
质商办类资产的企业,建议关注金融街、大悦城、新城控股、世茂股份、
中国国贸等;拥有优质园区类资产的企业。
公募 REITs 缘起美国,具备四大核心特点
房地产投资信托基金REITs是以发行股票或收益凭证的方式募集投资者
的资金,由专门管理机构进行不动产投资和运营,并将租金和不动产增值
收益按比例分配给投资者的一种公司型或契约型基金。REITs 源于 20
60 代的美国,期间相关税收制度革新驱动其大幅发展2018 年末全
球总市值超过 2 万亿美元。REITs 具备四大核心特点:底层资产以成熟不
动产为主;收入来源以租金为主;强制分红比例;遵循税收中性原则。按
投资对象区分,可以分为权益型、抵押贷款型和混合型;按发行方式区分,
可以分为公募型和私募型;按组织形式区分,可以分为公司型和契约型。
我国资产证券化推进有成效,但也存在一定障
我国 REITs 起源于 2005 ,越秀 REITs 在香港上市,此后央行和证监会
等部门持续推进 REITs 制度建设。2014 年,在资产证券化迎来备案制利好、
房地产融资环境改善的驱动下, REITs 规模开始快速扩张,公募 REITs
的推出奠定良好基础。但相对公募 REITs,类 REITs 在标准化程度、税
负担、增信措施、投资期限、底层资产周转、投资者准入门槛、流动性、
透明度等方面仍然存在诸多差距。产品属性认知不清、与房价关系认知不
清、法律法规不完善、租金收益率偏低、资产配置功能被忽视是制约我国
公募 REITs 推出的五大因素,其中租金收益率偏低是实质性障碍
公募 REITs 推进试点先行,期待正本清
我国公募 REITs 迎来三大积极因素:政策层面加速推进、核心城市不动
逐渐彰显投资吸引力、流动性宽松叠加大资管时代到来。从底层资产和政
策支持的角度看长租公寓和基础设施有望成为试点突破口,安、南、
北上广深有望成为试点区域。参考北大光华 REITs 课题组等的研究成果,
推进存在三种可能路径:公募基金+ABSABS 公募化、新券模式。其中,
公募基金+ABS 模式公募基金为 REITs 载体,允许公募基金投资满足底
层资产、收入来源和分红比例要求的 ABS 产品,同时给予税收中性支持。
该模式充分借鉴现有制度框架和产品经验,推进可能性最大。
风险提示:公募 REITs 推进节奏不及预期,公募 REITs 具体内涵存在不确
定性,符合投资者收益率要求的底层资产偏少。
(32)
(23)
(14)
(5)
4
18/04 18/06 18/08 18/10 18/12 19/02
(%)
房地产
沪深
300
一年内行业走势图
相关研究
行业评级:
页次:1/2727页 第 [1] 页 第 [2] 页 第 [3] 页 第 [4] 页 第 [5] 页 第 [6] 页 第 [7] 页 第 [8] 页 第 [9] 页 第 [10] 页 第 [11] 页 第 [12] 页 第 [13] 页 第 [14] 页 第 [15] 页 第 [16] 页 第 [17] 页 第 [18] 页 第 [19] 页 第 [20] 页 第 [21] 页 第 [22] 页 第 [23] 页 第 [24] 页 第 [25] 页 第 [26] 页 第 [27]